Quitter Paris

Quelques nouvelles questions glanées dans les stats google du blog :

• a la signature d'un pret, une banque peut elle obliger sont client à rester 20ans ? A rester 20 ans dans le bien immobilier acheté, non. A rester client de la banque, oui, puisque quoi qu'il arrive le montant des échéances du prêt sera prélevé sur un compte de la banque. C'est un peu plus flou en ce qui concerne la domiciliation des revenus. D'abord parcqu'on entends généralement "salaire" par "revenus" mais c'est loin d'être le seul, et deuxièmement parceque le salaire peut immédiatement etre viré vers un autre compte et laisser celui de prélèvement de l'écheance a sec. D'une manière générale, une banque ne va pas gueuler que votre salaire n'est pas virée chez elle tant que vos échéances sont payés en temps et en heure.

• peut-on acheter un appartement et le vendre juste après ? Dans la théorie, oui. Dans la pratique, vous n'obtenez le titre de propriété (indispensable à la vente) que 6 a 12 mois après l'achat. Il faut également veiller au statut fiscal du bien. Si le délais achat/vente est trop court, le fisc refusera de le considérer comme votre résidence principale et taxera donc l'éventuelle plus value au taux en vigueur.

• discuter assurance invalidité deces pret immobilier ? Biensur. Vous pouvez même aller la prendre ailleurs si ça vous chante, il n'y a aucune obligation de souscrire l'assurance en question auprès de l'établissement de crédit.

Petit billet spécial trackback pour un blog trouvé par ricochet. Il conte l'histoire d'un jeune homme qui s'est lancé, tout début 2006, dans la création d'entreprise (un défit encore plus difficile que de quitter Paris, sisi) .. et qui, en plus, le fait sur un créneau que je réfléchi a attaquer depuis un bon moment, la chasse au logement orienté vers l'acquéreur.

Beaucoup iront sans doute hurler a l'inadmissible Nieme intermédiaire qui fait encore gonfler les prix, mais après avoir lu un peu son blog, on y trouve une démarche loin d'être opportuniste et il y'a toujours un marché pour les gens qui font leur boulot avec passion.

En un mot, bravo !

C'est fou ce qu'on trouve dans les stats d'un blog. Particulièrement dans les recherches google qui y ont mené.

Un petit Q/R, donc :

• peut on acheter sans avoir signer de compromis ? Virtuellement, oui. Pas besoin de "signer" un papier pour être d'accord sur une transaction, quelle que soit sa nature. Cela dit, la loi impose un certain formalisme aux transactions immobilières, principalement pour protéger les particuliers des vicissitudes des professionnels qui pourraient être tentés d'abuser les braves gens (Loi SRU, etc ..). Il est donc vivement recommandé de signer un compromis préalable. C'est également indispensable en cas de prêt bancaire, la banque refusera tout net de prêter quoi que ce soit s'il n'y a pas de compromis.

• temps après acte notarié prêt immobilier ? Généralement, les compromis imposent de fournir un refus de prêt entre 30 et 45 jours après la signature pour que la condition suspensive fonctionne. Cela ne veut pas dire que la vente est annulée s'il n'y a aucun document bancaire dans ce délais mais que, une fois qu'il est passé, l'acheteur ne pourra plus réccuperer la somme mise sous séquestre lors de la signature du compromis s'il ne peut pas terminer la vente pour cause de refus de prêt. Il sera même potentiellement contraint de payer en plus, pour dédommager le vendeur de son désistement. Concrètement, il est tout de même rare qu'un vendeur s'acharne sur un pauvre acheteur qui a été coincé par sa banque ou dont la situation personnelle a fait que, subitement, il n'était plus en mesure d'assurer ses engagements, dans la mesure ou il faut tout de même aller en justice pour tout ça.

• la somme séquestré chez le notaire ? C'est généralement entre 5% et 10% du montant global de l'opération. D'un commun accord, les parties peuvent décider que ce sera plus, ou moins, voir rien du tout.

• délais notarial pour l'achat ? On compte en moyenne trois à quatre mois après la signature du compromis.

• déroulement vente immobilier entre particuliers ? C'est la même chose qu'avec une agence a la différence près que c'est le notaire qui fait généralement signer le compromis et qui conserve la somme payée par l'acheteur au titre de séquestre jusqu'à la conclusion définitive de la vente. Attention, un compromis signé entre particuliers sans l'intervention d'un notaire ne *doit pas* donner lieu au paiement d'un séquestre puisque personne ne pourra "séquestrer" l'argent et qu'il ira directement dans la poche du vendeur (quasi impossible a récupérer)

• délais déménagement après signature notaire ? Généralement, on peut déménager le jour même. L'acte de vente peut toute fois prévoir un délais différent (pour, par exemple, laisser le temps aux anciens propriétaires de déménager eux même en cas de synchronisation quasi parfaite d'un autre achat). Cela reste quand même déconseillé, le statut de l'ancien propriétaire dans votre logement n'étant pas encadré, il pourrait devenir un squatteur invétéré qui deviendrai difficile a déloger. D'ou l'intérêt d'aller visiter le bien le jour même *avant* d'aller signer.

• frais de notaire plus cher entre particuliers ? Oui et non. Le notaire, s'il traite 100% de la transaction (par opposition au cas ou il y'a une agence et un notaire) peut effectivement prendre plus cher, il a lui aussi droit a une rémunération pour son travail. Ceci étant, sur une transaction de 100000 Euro, les "frais de notaires" s'élèvent environ a 7300 Euro dont, seulement, 1200 Euro qui vont dans la poche du notaire. Le reste part à l'état. Vous me direz, 1200 Euro pour lire et signer une liasse de papier, c'est bien payé.

• délai de restitution de l'acompte en cas de refus de prêt ? Immédiatement, dans l'idéal. De façon plus pragmatique, il faut généralement compter un bon mois, voir deux, le temps que la personne en charge du séquestre vérifie la validité du refus de prêt, etc ...

• changer serrure acquisition immobilière ? C'est fortement conseillé, et le jour même de l'entrée dans les lieux en plus. Même si le vendeur vous semble honnête, vous ne pourrez jamais savoir qui a eu les anciennes clés entre les mains.

• achat immobilier avec le pacs ? Même punition qu'avec le mariage .. ça dépends du contrat de pacs éventuellement signé. S'il n'y en a pas, que l'acte de vente ne spécifie pas de répartition spécifique entre les deux et qu'il s'agit de la résidence principale des pacsés, chacun en possède la moitié en toute légalité.

• conditions suspensives du vendeur ? Virtuellement, toute condition suspensive peut être ajoutée (il faut veiller a ce qu'elles soient bornées dans le temps) tant qu'elles ne sont pas potestatives. En très gros, il ne faut pas que la condition dépende de la seule volonté de la personne qui tente de l'imposer. On peut donc valablement soumettre sa vente à la réalisation d'un autre achat, au succès d'une recherche d'emploi dans sa nouvelle région d'adoption (pour peu qu'on puisse prouver qu'on y a effectivement activement cherché un emploi), etc ... Reste ensuite a trouver un acquéreur qui accepte ces conditions.

• achat "deux notaires" avantages ? Il n'y a pas de réel avantage, pas financier en tout cas, sauf si vous négociez une remise sur les émoluments avec votre notaire (moins d'1% du montant total de la vente). S'il y'a deux notaires, ils se partagent les émoluments, donc vous pouvez en récupérer la moitié. L'éventuel autre avantage est d'avoir une personne de confiance (si tant est que vous ayez confiance en votre notaire) lors de la vente pour relire l'acte et vérifier qu'il n'est pas écrit à l'avantage exclusif de l'autre partie.

Comme je l'évoquai déjà ici, il faut faire particulièrement attention à ce qu'on signe et à ce qu'on peut entendre juste avant.

Il n'est, légalement, nul besoin de signer une offre de prix ou offre d'achat avant de signer un compromis. Cette phase supplémentaire sers simplement a organiser les acheteurs potentiels pour que le vendeur n'ai plus qu'a tirer un papier au hasard et aller signer un compromis avec l'heureux gagnant.

Concernant l'offre de prix, dans l'idéal, il faut y mentionner :

• L'adresse du bien visé (la plus précise possible. En cas d'appartement, préciser l'étage, le numéro et la situation de la porte, etc ...)
• Les noms et prénoms des coacquéreurs (ou d'un seul, si vous achetez seul)
• (évidemment) le prix proposé, en précisant que les frais d'agences sont inclus
• Une description la plus précise possible (par exemple : "Une porte blindée 3 points donnant sur une entrée distribuant l'accès a gauche a un salon d'environ 20m² avec parquet en chêne, cheminée insert fonctionnelle et cuisine américaine entièrement équipée, et a droite sur une chambre avec parquet flottant et fenêtre PVC double vitrage")
• S'il y'a un espace extérieur, mentionner éventuellement les choses en dur qui pourraient disparaître (dépendance, barbecue, ...) ainsi que la superficie générale
• Si des travaux ont été promis par le propriétaire actuel, les détailler jusqu'à la couleur de la peinture des plinthes pour ne pas avoir de mauvaises surprises
• Qu'il s'agit d'une offre de prix et pas d'une offre d'achat
• La date a laquelle vous serez en mesure de signer le compromis de vente et donc d'apporter les 5 ou 10% nécessaire a sa conclusion (a négocier)
• Les éventuelles conditions suspensives que vous souhaitez voir figurer au compromis (prêt, prêt relais, vente d'un bien antérieur, date buttoir de signature définitive chez le notaire, ...)

Il ne s'agit ni plus ni moins que d'une version du compromis qui ne vous engage a rien, si ce n'est, moralement, vis a vis du vendeur, d'aller plus loin s'il vous dit "oui".

Sachez qu'il convient de faire une proposition entre -10% et le prix demandé. Il est généralement illusoire de compter sur quelque chose en proposant en dessous de -10%, il y'a même des agents immobiliers qui ne feront tout simplement pas parvenir votre offre au vendeur si elle est jugée trop légère.

Donc, sauf en cas de surévaluation manifeste du bien (vous verrez, avec une vingtaine de visite, on commence a pouvoir estimer soi même le prix d'un bien), faites une proposition autour de -5% du prix demandé. Ce sera toujours ça.

Pensez également que si vous ne faites pas un changement de région comme nous mais que vous restez dans le même coin, il y'a de fortes possibilités de négociation de la commission d'une agence si vous leur apportez à la fois un achat et une vente.

Enfin, vous proposez généralement un prix et une date pour la signature du compromis. Si vous proposez une date trop éloignée par convenance personnelle (comme nous, par exemple, pour pouvoir continuer a sonder le marché) vous risquez de faire peur au propriétaire qui sautera sur la première occasion de vendre à quelqu'un prêt à signer de suite. Il faut donc ruser. Par exemple, demander a ce que le compromis de vente soit établi rapidement puis envoyé a votre notaire au moins 10 jours avant la date de signature prévue, pour qu'il puisse le valider. Ou encore, signaler que vous êtes prêt a signer tout de suite mais qu'il vous faut quelques semaines pour réunir les fonds nécessaires au versement de l'acompte lors de la signature. C'est également le bon moment pour négocier de ne verser que 5% et pas 10%.

Je donnais divers conseils a une primo-accédante à la propriété ce soir, une bonne occasion pour un petit post a moitié hors-sujet sur le déroulement d'un achat immobilier.

Vous recherchez votre bonheur, via des agences, de particuliers a particuliers, via des connaissances familiales et amicales C'est déjà le moment de boucler votre budget, sachant que :

• Vous devrez verser entre 5 et 10% du montant total du bien le jour de la signature du compromis de vente (certaines banques proposent le financement de cette somme, mais il est généralement conseillé de se servir de son apport personnel pour la constituer)
• Vous devrez prévoir, en plus de la somme totale, un supplément de l'ordre de 5 a 7% de la somme globale pour les frais de notaire (ceux-ci étant réduits si vous achetez du neuf)

Une fois l'endroit de vos rêves trouvés, si vous passez par une agence, ne cédez pas a la panique orchestrée de main de maitre par les agents qui vous pressent toujours pour signer en vous affirmant que si vous ne le faites pas dans la journée, quelqu'un d'autre le fera. Mieux vaut passer a coté d'une bonne affaire que de signer n'importe quoi sans avoir réfléchi. Par ailleurs :

• Sachez qu'après signature, la loi SRU (devant etre mentionnée sur le compromis) vous donne un délais de réflexion de 7 jours vous permettant d'annuler l'achat et de récupérer votre mise de fond (il n'est bien sur pas très fair play de se servir de ça pour bloquer un bien le temps de s'assurer qu'il convient, mais ça peut légalement se faire)
• Vous avez généralement entre 30 et 45 jours pour apporter une offre (ou un refus) de prêt de la part de votre banque. En cas de refus, mieux vaut présenter deux refus émanant de deux établissements différents afin de dissiper tout doute concernant un refus de complaisance auprès du vendeur.

Si vous traitez entre particulier, ne verser AUCUNE somme au vendeur. Le chèque de consignation doit être remis a un notaire (celui du vendeur si vous traitez avec lui, le votre si vous en avez un)

• Sachez que le fait d'avoir deux notaires sur l'affaire (l'un pour le vendeur, l'autre pour l'acheteur) ne change strictement rien aux frais de notaires dus (la partie de ces frais représentant la rémunération du notaire sera simplement divisé entre les deux)
• L'argent que vous versez ne sera pas touché par le vendeur avant la réalisation de la vente elle-même

Certaines agences et certains particuliers vous demandent un document appelé généralement "offre de prix". Attention aux documents pré-imprimés a remplir mentionnant le terme "promesse d'achat", vous risquez d'être engagés à acheter si vous signez ce genre de chose (bien que la loi SRU vous protège de ça en théorie)

• Si vous devez faire une proposition de prix par écrit, rédigez la vous même en prenant soin de décrire le bien immobilier le plus précisément possible, de préciser vos conditions suspensives éventuelles (obtention de prêt, engagement de la vente d'un bien immobilier, ...) et précisez que le document en question ne constitue pas une offre d'achat.
• Précisez également une date buttoir après laquelle vous n'êtes plus disposé a poursuivre votre engagement en signant un compromis

Le compromis en lui même doit etre signé dans une agence immobiliere ou devant un notaire si vous traitez entre particuliers. Il doit préciser plusieurs choses :

• Vos coordonnées complètes et situation familiale, idem pour le vendeur
• Les coordonnées des offices notariales engagées dans la procédure
• Une description aussi précise que possible du bien (disposition des pièces, surfaces, équipements, terrain, dépendances, état général, présence ou non de locataires...)
• Les conditions suspensives de l'acheteur : réalisation d'une vente immobilière, obtention de prêt immobilier (avec mention de la banque visée, du taux, du montant, du types des différents prêts s'il y'en a plusieurs, etc ..)
• Les éventuelles conditions suspensives du vendeur : réalisation d'un achat, départ de locataires, ...
• Mention de la date buttoir pour présentation d'un refus de prêt et restitution de l'acompte versé. (entre 30 et 45 jours après la signature du compromis)
• Mention de la date buttoir pour la réalisation de la vente (entre 90 et 120 jours après la signature du compromis)
• Mention de la loi SRU
• Notez enfin qu'en cas de mariage ou de pacs, les conjoints doivent signer tous les deux le document

Les prêts et les banques

• N'hésitez pas a solliciter plusieurs établissements (au moins trois, cinq est un bon chiffre, mais faites vous plaisir si vous en avez le temps, 8, 10, 20 ...)
• Sollicitez également des courtiers qui peuvent parfois trouver des offres intéressantes en terme de taux et de durée
• Si vous obtenez refus sur refus, remettez-en une copie en main propre contre décharge a l'agence ou au particulier avec qui vous traitez en précisant que vous continuez a chercher mais qu'il est possible que vous utilisiez votre clause suspensive d'obtention de prêt si, dans le délais imparti, vous ne trouvez rien
• Si vous obtenez des propositions qui vous conviennent, n'hésitez pas a faire jouer la concurrence (par exemple, en ramenant ces propositions a votre banque habituelle pour leur demander de s'aligner)
• Notez que la quasi totalité des banques vous demanderont de domicilier votre salaire chez eux si vous souscrivez un prêt. Cela ne vous oblige qu'a y faire verser votre salaire, vous êtes libres, par la suite, d'effectuer un virement de la totalité de la somme vers une autre banque.

La suite Lorsque tout est en ordre niveau bancaire, il reste encore généralement 2 mois avant la signature définitive chez le notaire.

• Sachez que pendant cette période, la mairie peut préempter la vente a son profit. Vous recèperez alors votre acompte et la vente est purement et simplement annulée (ainsi que l'offre de prêt à la banque, même si elle a été signée). En cas de préemption de la part de la mairie, l'opération ne vous aura théoriquement rien couté.
• Divers documents doivent être établis (certificats divers concernant le bien, hypothèque, etc ...), cela peut prendre du temps et, parfois, les notaires s'endorment sur leurs lauriers. N'hésitez pas a les relancer souvent pour savoir ou les choses en sont, ils sont payés pour ça. Vous pouvez également continuer a dialoguer avec l'agence ou en direct avec le propriétaire.
• Le jour de la signature, allez visiter le bien avant de signer, pour vous assurer que tout est en ordre et qu'il est bien conforme à la description qui en a été faite sur le compromis. Profitez-en pour relever les divers compteurs et indiquez ces indices sur un document que vous co-signerez avec le vendeur pour éviter tout litige avec les fournisseurs d'eau et d'énergie.
• Vous signerez l'acte de vente définitif (même si c'est long et qu'on vous presse, prenez le temps de tout lire et, si des points ne vous paraissent pas clairs, faites vous éclairer, les notaires sont la pour ça. Notez que Si vous êtes accompagné par votre notaire, il en aura reçu une copie et l'aura probablement contrôlée, vous permettant de lire en diagonale les passages rébarbatifs)
• La banque aura fait parvenir le chèque correspondant au prêt a votre notaire ou a celui du vendeur (a son ordre)
• Vous complèterez, le cas échéant, par la somme necessaire
• Celui-ci prendra la part de frais qu'il prend en charge (sa rémunération, les droits de mutation, et tout un tas d'autres choses absolument sans intérêt)
• Il prélèvera aussi, le cas échelant, le montant du par le vendeur pour le remboursement d'un éventuel prêt en cours sur le bien
• Il règlera la somme éventuellement du a l'agent immobilier (qui sera présent)
• Il fera un chèque du restant de la somme au vendeur qui sera en mesure de l'encaisser immédiatement
• C'est généralement a ce moment que se traitent les "paiement en liquide sous la table", le(s) notaire(s) et agents immobiliers s'éclipsant le temps de la transaction. Il est évidemment fortement déconseillé de céder a ce genre de tentation (parfaitement illégale, par ailleurs). Votre bien sera vendu a un prix officiel probablement inférieur a la valeur du marché (donc une plus value plus élevée a régler éventuellement plus tard) et le fisc est particulièrement chatouilleux sur les retraits de grosses sommes en liquide dans les mois précédant une acquisition immobilière.
• Notez qu'il vous est par contre tout a fait possible d'effectuer une transaction concernant le mobilier avec le vendeur (meubles, équipements divers, etc ..) tant que les prix restent réalistes (vous n'achèterez pas un clic-clac Ikea a 12000 euro). Vous prendrez soin de formaliser cette vente de mobilier sur un document écrit a présenter au fisc en cas de contrôle. La somme issue de cette transaction n'est bien sur pas sujette aux frais de notaires ou aux honoraires des agents immobiliers fixés au pourcentage.
• Sauf achat de bien loué, vous récupérez les clés du bien avant de sortir de l'office notariale

Et après ?

• Rentrez chez vous
• Par précaution, faites immédiatement changer les barillets des serrures extérieures (même si le vendeur est de bonne foi, vous ne pouvez jamais savoir entre les mains de qui sont passées les clés)
• Préparez votre déménagement

A éviter

• Acheter sur un coup de tête
• Acheter sans avoir préparé et contrôlé son budget
• Demander a rentrer dans les lieux avant la signature définitive