Quitter Paris

Nous voulions être sur de ne pas nous retrouver à la rue, et même si les conditions suspensives permettent de verrouiller pas mal les choses, c'est toujours moins facile de vendre quelque chose en disant a l'acheteur "ah oui mais si mon achat à moi ne fonctionne pas comme prévu, chacun reste chez soi et on se quitte bons amis".

Sachant qu'il faut compter quelques mois (on espère pas plus de 2 ou 3, mais l'avenir nous le dira) pour trouver un acquerreur et finaliser un avant contrat, le moment de notre signature était le bon pour commencer a lancer les choses sérieusement niveau vente. Mandat de vente signé lundi, donc.

Et la, panique .. "mandat de vente .. mais ça veux dire qu'il faut faire visiter notre porcherie a des gens ?!". eh oui, d'où le peu de billets sur ce blog depuis lundi .. on range le matin, on range le midi, on range le soir, on range même la nuit (rangement par le vide et lavage de terrasse hier entre 23h30 et 0h30). Et on en profite pour mettre en carton tout ce qu'on range et qui ne nous servira pas d'ici la fin de l'année pour l'envoyer promener a droite a gauche (chez des gens qui ont de la place .. enfin, qui avaient de la place jusqu'à hier).

Une horde d'agents immobilier viennent donc à la maison demain midi "pour pouvoir en parler aux clients, pour ne pas les faire déplacer et vous embêter pour rien". Les premières visites suivront donc, après.

Lors d'un compromis signé par l'intermédiaire d'une agence, vous spécifiez généralement deux à trois banques chez qui vous vous engagez à déposer une demande de prêt.

Outre le fait qu'il soit obligatoire de tenter d'obtenir le prêt voulu (un seul refus, ça passe mal, généralement), demander à plusieurs banques différentes permet de faire jouer la concurrence.

Concrètement, vous vous pointez dans votre banque habituelle (c'est la qu'il sera le plus simple de faire une demande de prêt, la banque ayant déjà une bonne vue de vos capacités financières) avec :

• Copie du compromis de vente
• Les 3 dernières fiches de paie de l'emprunteur (ou des co-emprunteurs, si vous êtes plusieurs) et la dernière fiche de paie de l'année précédente si vous n'avez pas encore le relevé d'impôt sur le revenu de l'année en question
• D'éventuelles attestations de versement d'aides variées, pour l'année en cours et les 2 précédentes (assedic, caf, ...)
• Les deux derniers relevés d'imposition sur le revenu

Si vous souhaitez souscrire un prêt relais :

• Plusieurs estimations de la valeur de votre bien en vente
• Une copie des feuilles pertinentes de votre échéancier de prêt actuel (du début a l'année en cours)

Et vous demandez une offre. Comparez avec ce qui vous parle (moi, j'aime bien les taux & durées, mais vous pouvez parler en mensualité et durée, l'important étant de parler toutes assurances comprises)

Allez ensuite dans d'autres banques, avec cette offre sous le bras, demander s'ils peuvent faire mieux. Si vous avez des comptes en pagaille, des gens qui vous suivent (famille, enfants, etc ..) ça peut être un argument de poid pour obtenir une bonne offre a la concurrence. Il faudra prévoir quelques documents en plus :

• Justificatif de domicile
• Relevés de compte des trois derniers mois (pensez aux comptes joints, épargne, etc ...)

Bien entendu, il est toujours plus simple de ne pas changer de banque (surtout si vous êtes satisfaits), c'est pour quoi, si vous obtenez mieux ailleurs, revenez voir votre banque pour leur demander de proposer encore mieux, voir encore moins, souvent, ça marche, surtout avec le même argument qu'avec la concurrence ("si je pars ailleurs, vous perdez 15 comptes"). Si le bluff ne marche pas, comparez tout de même ce que vous allez gagné a aller voir ailleurs comparé a ce que ça vous coûtera en temps et en argent de changer vos références bancaires partout.

Sachez enfin que l'assurance décès invalidité, obligatoire, n'est pas nécessairement souscrite dans la banque ou est pris le prêt. Vous obtiendrez sans doute de meilleurs propositions de la part de courtiers en assurance. En contrepartie, la banque sera plus difficile à convaincre lors des négociations à la baisse du taux si vous ne souscrivez pas l'assurance chez eux. La encore, il faut comparer.

Si vous fonctionnez a l'économie plus ou moins forcée, vous pouvez également réduire cette assurance. Il est tout de même conseillé de la prendre à 100% sur tous les co-emprunteurs ... Le prêt se retrouve 100% financé par l'assurance en cas de décès ou d'interruption de travail prolongée pour l'un des deux (j'ai d'ailleurs fait remarquer au banquier que c'etait un appel au meurtre, sur quoi il m'a demandé si je voulais souscrire l'assurance à 100% sur la tête de ma binômette et 0% sur la mienne ... j'ai été tenté ... 1/4 de seconde ... jusqu'à ce qu'il me dise que les suicides et meurtres n'étaient pas couverts par l'assurance :))

Une fois d'accord sur un prix et une date de signature de compromis, il y'a encore un point a négocier : les conditions suspensives.

Il est obligatoire légalement parlant, et rarement négocié, que l'acheteur puisse bénéficier d'une condition suspensive relative à un accord de prêt bancaire. Il est de toute façon difficile de tondre un acheteur qui n'a pas l'argent pour finaliser une vente.

Il existe ensuite un nombre virtuellement illimité de conditions suspensives. Comme je l'expliquai dans le dernier question/réponse, la seule obligation légale est qu'elle ne soient pas potestatives (donc non dépendantes de la seule bonne volonté de l'une des deux parties).

En ce qui nous concerne, nous avons deux conditions suspensives d'accord de prêt (prêt classique et prêt relais) et une condition, que nous allons devoir négocier demain, qui concerne le certificat d'urbanisme qui nous garantira (ou pas) de pouvoir étendre la surface habitable à l'avenir.

Traditionnellement, les conditions en questions sont limitées dans le temps a 30 ou 45 jours, pour que le vendeur ne voit pas son bien bloqué sur une vente trop longtemps si celle-ci risque d'échouer. L'ennui des certificats d'urbanisme, c'est qu'il faut deux mois pour les obtenir. Deux solutions donc :

• Retarder la signature du compromis pour que le délais de 2 mois d'obtention du CU puisse rentrer dans le délais de condition suspensive négocié (au risque de voir le bien vous passer sous le nez)
• Négocier une durée plus élevée (au risque que le vendeur refuse d'aller plus loin)

Il semble (on arrive toujours trop tôt, décidément) qu'une évolution de la législation sur les certificats d'urbanisme soit en cours et que le délais de 2 mois sans réponse équivaudrai à un oui inconditionnel à partir du 1er octobre prochain. Au jour d'aujourd'hui, ce n'est pas le cas, et "le dépassement du délais de deux mois n'emporte aucune conséquence en cas l'irrespect", comme ils disent. (en clair, ça peut durer 2 ans 1/2, si la réponse est négative, tant pis pour toi)

Dans la rubrique "conditions traditionnellement ajoutées", on compte également celle qui permet a l'acheteur de se rétracter si la vente de son bien précédent ne se fait pas comme prévu. A réserver, généralement, aux ventes qui ont été lancées avant l'achat, ceci ne nous concerne donc pas.

ATTENTION, la législation à changer début 2009. Plus d'infos ici

La législation sur ce point est en cours de changement, tout ceci peut donc voler en éclat du jour au lendemain, mais pour l'instant, il existe deux cas distincts dans la loi française (il y'a sans doute des adaptations locales au cas par cas, mais je n'ai pas fais le tour) :

L'Ile de France et abords immédiats sous le haut patronage du STIF
La bien connue (des gens qui sont dans les parages, en tout cas), carte orange qui, moyennant 6 zones tarifaires différentes et concentriques autour de Paris, permet de prendre tous les types de transports en communs (SNCF, RATP, APTR, etc ..)
Légalement considérée comme un moyen de transport a la fois professionnel et personnel, elle doit et ne peut être prise en charge par l'employeur qu'a hauteur de 50% de sa valeur effective. La seconde tranche peut éventuellement être prise en charge aussi, mais se retrouve soumise a charges sociales comme tout complément de salaire en nature.

Le reste de la France
La, les choses sont moins claires. La loi dit qu'il est possible, pour l'employeur, de prendre en charge 100% des frais de transports occasionnés par les déplacements domicile-travail et pendant le travail (en voiture, train, bateau, avion, ...) aux conditions suivantes :

• Le remboursement se fait sur la base du coût réel du moyen de transport raisonnable le plus économique (pas d'Air France avec petit déjeuner pour un Paris-Lyon, donc)
• Le besoin de transport ne doit pas résulter uniquement d'un choix de convenance du salarié (si vous travaillez à Grenoble et que vous avez décidé que les montagnes autour de Gap sont plus accueillantes et déménagé la bas, l'employeur ne peut théoriquement pas prendre en charge vos titres de transport ou votre carburant).

Vous aurez remarqué le "uniquement" dans la phrase ci-dessus, qui signifie qu'on peut être sauvé par la moindre petite obligation ou contrainte. Un comptable que j'ai contacté dernièrement m'a quasi assuré qu'il était courant, pour le genre de poste que j'occupe, que les URSSAF ne prête pas trop attention a ce genre de remboursement, ce qui, je ne vous le cache pas, m'arrange plutôt :)

Le cumul Paris & Province
Ben oui, si tout était si simple, la vie serait belle, mais non. La loi dit que le remboursement à 100% de titres de transport autre que la carte orange n'est pas compatible avec le remboursement de cette dernière. La encore, c'est sujet a discussion, les "turbo cadres" étant manifestement une race encore rare, je n'ai trouvé aucune jurisprudence concernant :

• Le remboursement des trajets Domicile-Travail a 100%
• Le remboursement de la carte orange, a 50 ou 100%, si elle est nécessaire à la bonne exécution du travail et qu'elle ne sers, par définition, pas aux activités personnelles puisque vous n'habitez plus Paris.

Ca risque donc d'être un peu freestyle, jusqu'à ce que j'arrive à toucher quelqu'un à l'URSSAF qui puisse me donner un avis tranché (les impôts, eux, conseillent de déduire toutes ces sommes au titre des frais réels, mais ce qui m'importe moi, c'est d'économiser les charges sociales a l'entreprise, pas de grappiller quelques centimes sur la centaines d'euro d'impôts que je paie chaque année)

C'est fou ce qu'on trouve dans les stats d'un blog. Particulièrement dans les recherches google qui y ont mené.

Un petit Q/R, donc :

• peut on acheter sans avoir signer de compromis ? Virtuellement, oui. Pas besoin de "signer" un papier pour être d'accord sur une transaction, quelle que soit sa nature. Cela dit, la loi impose un certain formalisme aux transactions immobilières, principalement pour protéger les particuliers des vicissitudes des professionnels qui pourraient être tentés d'abuser les braves gens (Loi SRU, etc ..). Il est donc vivement recommandé de signer un compromis préalable. C'est également indispensable en cas de prêt bancaire, la banque refusera tout net de prêter quoi que ce soit s'il n'y a pas de compromis.

• temps après acte notarié prêt immobilier ? Généralement, les compromis imposent de fournir un refus de prêt entre 30 et 45 jours après la signature pour que la condition suspensive fonctionne. Cela ne veut pas dire que la vente est annulée s'il n'y a aucun document bancaire dans ce délais mais que, une fois qu'il est passé, l'acheteur ne pourra plus réccuperer la somme mise sous séquestre lors de la signature du compromis s'il ne peut pas terminer la vente pour cause de refus de prêt. Il sera même potentiellement contraint de payer en plus, pour dédommager le vendeur de son désistement. Concrètement, il est tout de même rare qu'un vendeur s'acharne sur un pauvre acheteur qui a été coincé par sa banque ou dont la situation personnelle a fait que, subitement, il n'était plus en mesure d'assurer ses engagements, dans la mesure ou il faut tout de même aller en justice pour tout ça.

• la somme séquestré chez le notaire ? C'est généralement entre 5% et 10% du montant global de l'opération. D'un commun accord, les parties peuvent décider que ce sera plus, ou moins, voir rien du tout.

• délais notarial pour l'achat ? On compte en moyenne trois à quatre mois après la signature du compromis.

• déroulement vente immobilier entre particuliers ? C'est la même chose qu'avec une agence a la différence près que c'est le notaire qui fait généralement signer le compromis et qui conserve la somme payée par l'acheteur au titre de séquestre jusqu'à la conclusion définitive de la vente. Attention, un compromis signé entre particuliers sans l'intervention d'un notaire ne *doit pas* donner lieu au paiement d'un séquestre puisque personne ne pourra "séquestrer" l'argent et qu'il ira directement dans la poche du vendeur (quasi impossible a récupérer)

• délais déménagement après signature notaire ? Généralement, on peut déménager le jour même. L'acte de vente peut toute fois prévoir un délais différent (pour, par exemple, laisser le temps aux anciens propriétaires de déménager eux même en cas de synchronisation quasi parfaite d'un autre achat). Cela reste quand même déconseillé, le statut de l'ancien propriétaire dans votre logement n'étant pas encadré, il pourrait devenir un squatteur invétéré qui deviendrai difficile a déloger. D'ou l'intérêt d'aller visiter le bien le jour même *avant* d'aller signer.

• frais de notaire plus cher entre particuliers ? Oui et non. Le notaire, s'il traite 100% de la transaction (par opposition au cas ou il y'a une agence et un notaire) peut effectivement prendre plus cher, il a lui aussi droit a une rémunération pour son travail. Ceci étant, sur une transaction de 100000 Euro, les "frais de notaires" s'élèvent environ a 7300 Euro dont, seulement, 1200 Euro qui vont dans la poche du notaire. Le reste part à l'état. Vous me direz, 1200 Euro pour lire et signer une liasse de papier, c'est bien payé.

• délai de restitution de l'acompte en cas de refus de prêt ? Immédiatement, dans l'idéal. De façon plus pragmatique, il faut généralement compter un bon mois, voir deux, le temps que la personne en charge du séquestre vérifie la validité du refus de prêt, etc ...

• changer serrure acquisition immobilière ? C'est fortement conseillé, et le jour même de l'entrée dans les lieux en plus. Même si le vendeur vous semble honnête, vous ne pourrez jamais savoir qui a eu les anciennes clés entre les mains.

• achat immobilier avec le pacs ? Même punition qu'avec le mariage .. ça dépends du contrat de pacs éventuellement signé. S'il n'y en a pas, que l'acte de vente ne spécifie pas de répartition spécifique entre les deux et qu'il s'agit de la résidence principale des pacsés, chacun en possède la moitié en toute légalité.

• conditions suspensives du vendeur ? Virtuellement, toute condition suspensive peut être ajoutée (il faut veiller a ce qu'elles soient bornées dans le temps) tant qu'elles ne sont pas potestatives. En très gros, il ne faut pas que la condition dépende de la seule volonté de la personne qui tente de l'imposer. On peut donc valablement soumettre sa vente à la réalisation d'un autre achat, au succès d'une recherche d'emploi dans sa nouvelle région d'adoption (pour peu qu'on puisse prouver qu'on y a effectivement activement cherché un emploi), etc ... Reste ensuite a trouver un acquéreur qui accepte ces conditions.

• achat "deux notaires" avantages ? Il n'y a pas de réel avantage, pas financier en tout cas, sauf si vous négociez une remise sur les émoluments avec votre notaire (moins d'1% du montant total de la vente). S'il y'a deux notaires, ils se partagent les émoluments, donc vous pouvez en récupérer la moitié. L'éventuel autre avantage est d'avoir une personne de confiance (si tant est que vous ayez confiance en votre notaire) lors de la vente pour relire l'acte et vérifier qu'il n'est pas écrit à l'avantage exclusif de l'autre partie.

A force de chercher des liens allant dans le sens de ce blog, on en vient également a chercher des liens antinomiques. Pour le plaisir de comparer les avis. Ou peut être par simple envie de se coller le doute après avoir pris une décision.

Frogita a posté le billet le mieux fait qu'il m'ait été donné de voir à ce jour.

Alors oui, il faut bien reconnaître qu'en plus des regards de travers que peut subir un parisien exilé, il y'a moults changements qui vont arriver et qu'il vaut mieux avoir prévu :

• Les horaires de vie active sont plus 8h-19h que 11h-22h
• Il faut choisir entre la soirée au resto et la soirée au ciné, les des deux ne servent plus après 22h
• La quasi absence de mixité sociale fortement implantée donne probablement des craintes diverses et variées à certains habitants
• Il faut aimer les ballades en foret, parce que les bords de seine, même s'il y'en a dans certains départements, ils sont beaucoup moins pratiquables qu'a Paris

Mais même après ce genre de considération, on craque toujours autant pour l'espace de vie et le calme environnant, quitte a se munir d'un paquet de croquettes au valium pour faire taire les chiens trop véhéments. Et puis, vivre a 70km / 1h de paris en train et en voiture, c'est plus a proprement parlé "la province" mais une (presque) vulgaire "grande banlieue"

A ce propos, je suis tombé sur un billet qui traite, peut-être de façon un peu violente, du distinguo Paris-Province souvent utilisé par beaucoup de gens (et moi le premier), parfois de la mauvaise façon.

J'y ajouterais simplement que :

• Même si cette ségrégation existe effectivement dans les mots de certains, le fait de dire "province" n'entraîne pas nécessairement une connotation négative hors paire
• Il existe également la même chose entre une grande ville et sa banlieue (Paris ou autre), voir même à l'intérieur d'une grande ville (parlez des habitants du 19em a certains résidents du 2em arrondissement de Paris)

J'ai, par la même occasion, trouvé un billet qui pourrait presque être une réponse aux questions "tolérance", "indifférences", "intégration", tout ça à la fois, mais qui traite toute fois d'un cas particulier d'intolérance potentielle (tout comme le notre avec notre immatriculation). On y comprends assez vite que, finalement, la "tolérance" des grandes métropoles rime surtout avec "indifférence" et qu'il convient, pour s'intégrer, de prouver a son "nouvel entourage" que malgré ses différences, il y'a du bon comme du mauvais dans chacun. Merci Indilou

Journée résolument artistique, l'un des problèmes majeurs de l'expatriation (pas forcément lié a la région parisienne, d'ailleurs), c'est l'éloignement vis a vis de son petit univers social.

A moins d'emmener ses amis avec soi, chose à laquelle nous pensons depuis longtemps, par exemple en achetant a plusieurs un gigantesque château, on se voit contraint de laisser une partie de sa vie derrière soi. 70km ça n'a l'air de rien, mais entre ceux qui n'ont pas le permis et ceux qui refusent de passer le périphérique (ou l'A86) pour cause de "heyy ça va pas, j'ai pas mes vaccins à jour, moi !", on risque nous aussi de perdre un bon pourcentage de nos relations sociales actuelles.

Il faut se rassurer tout de même, le fait de continuer de bosser à Paris permettra toujours de voir les plus réticents ... mais le méritent-ils vraiment, au fond ?

Pour les plus courageux, nous prévoirons de toute façon de quoi les garder contraints-forcés à dormir à la maison ... C'est l'un des avantages indéniables de passer de 65 à 130m² utilisables dans son chez-soi.

Dans le premier billet de ce blog, je vous parlais de ma tendance a me sentir seul et anonyme au milieu de la multitude parisienne.

L'avantage (et le problème, selon par quelle bout de la lorgnette on prends la chose) quand on sors de la périphérie proche Paris, c'est qu'on arrive dans un tissus social beaucoup mieux formé. Les gens se connaissent. Comme dit l'un de mes camarade de jeu "le fils du boulanger sors avec la fille du boucher". C'est exactement ça.

Sans vouloir faire de la paranoïa à 38 centimes d'euro, j'ai un peu peur qu'on nous regarde (ça j'ai l'habitude) et qu'on nous traite (ça, moins, déjà) comme des extraterrestre quand on va se ramener avec nos deux voitures (dont une passablement ... défoncée) immatriculées neuf-trois.

J'ai donc décidé de prendre les devants. Première opération, prendre contact au plus haut. En se renseignant sur le site de la mairie, on apprends deux choses :

• Il y'a des réunions d'informations pour les nouveaux habitants (je suppose qu'on y apprends surtout des choses que l'on sait déjà, mais qu'on y rencontre aussi d'autres personnes, ce qui, a mes yeux, est le plus important)
• Le maire a un blog (sisi) et il s'y exprime souvent sur tout ce qui touche la ville et les environs. Il n'a rien de très esthétique (le mien non plus, d'ailleurs), mais il a l'avantage d'être plein de choses intéressantes.

Diantre .. le vieux rêve de la démocratie tendant vers le participatif serait-il entrain de naître à Villers Cotterets ?

Je n'ai pas encore trouvé les lieux et heures des fameuses réunions pour les émigrants, mais j'ai déjà envoyé un mail à Mr Bellière pour lui dire tout le bien que je pensais de sa manière de communiquer en ligne.

Les autres choses à faire sont nombreuses (et nous ferons certainement l'impasse sur quelques unes, du moins avant de déménager) :

• Aller voir les écoles, pour discuter avec les équipes
• Chercher sur le net des gens proches en age et en lieu géographique, voir en situation (jeunes parents, chercheurs d'emploi, ...)
• Flâner dans la ville, discuter avec les commercants et les passants (l'option bébé-poussette marche terriblement bien)
• Aller dans le quartier visé et alpaguer les gens qui sortent de chez eux .. voir même, sonner pour discuter (bébé-poussette indispensable, voir même bébé-bras)

Pour finir, le truc qui scotche généralement tout le monde et qui vous permet de repérer d'un seul coup tous les gens "ouverts" autour de votre nouveau chez-vous : le goûter-apéro. A faire dans le mois qui suit le déménagement et inviter, selon ses moyens et l'espace disponible, les habitants proches, puis fonctionner par cercle concentrique autour du nouveau chez-soi pour inviter les gens.

Quelques visites Crepy / Villers cette après midi. Rien de bien flambant. Mention toute fois pour une maison sur Crepy qui était plutôt pas mal malgré un sous sol un peu bas de plafond et un je-ne-sais-quoi qui n'allait pas (ma binomette non plus n'a pas réussi a mettre le doigt dessus).

Du coup, retour sur Villers voir la maison de la dernière fois (sisi, vous savez, celle avec les photos sur ce billet) pour revoir, prendre une tétrachiée de photos (parfaitement madame) et tâter le terrain avec les propriétaires. Manque de chance ils n'étaient pas sur place.

Petites infos en vrac, glanée au passage, s'il y'en a que ça peut intéresser :

• Le COS du quartier de Piseleux a Villers Cotterets est de 0.6 (plutôt un très bon point)
• Il y'a un règlement de lotissement qui a l'air plutôt drastique (a récupérer avant de s'avancer)

Du coup, usés de faire nos visites bi hebdomadaires, nous avons lancé les négociations sur cette maison par l'intermédiaire de l'agent immobilier (ça sers aussi a ça, les agents). Les propriétaires en veulent 252200 Euro, nous offrons (pour l'instant), 230000 via une offre de prix comme expliqué dans l'un des billet de lundi.

Le temps de vider l'appareil photo et on devrai avoir quelques visuels :)